最近，前海管理局发布的信息中提到，今年6月底区内注册企业的开业率超过五成。当前前海并没有写字楼可供使用，假设未来这五成企业最终都会真正落户前海自贸区，写字楼体量需要388~582万平方米。考虑到这些注册企业还可能注册在蛇口，预计前海自贸区有300万平方米的写字楼供应就足够满足需求量。
仅就目前情况来看，前海可供小规模企业入驻办公的的写字楼屈指可数，且均价都不低，如
企业公馆易想空间出租的单间（约15-25平米）价格都在1万/月以上。
从需求量来分析，第一太平戴维斯做个简单估算：深圳企业平均办公人数为15人，国内目前写字楼设计指标，基本是每人（不同行业人工办公面积会有所区别）10~15平方米建筑面积，考虑到深圳作为全国创新中心，本地企业中小板及创业板上市总量连续9年居全国之首，自贸区利好政策吸引众多创业公司和中小微企业进驻，自贸区公司平均注册员工数，会低于深圳市平均每个企业15人办公的标准，这里我们保守一点假设是每个企业有8人办公。
沉寂一年后，前海昨日成功出让3宗土地，自2013年起，前海已出让18宗商业地块。按照建设速度，到2018年，有近300万平方米的甲级写字楼供应，而在自贸区注册的企业也突破10万家。业内人士称，海量的写字楼供应和庞大的办公需求届时能维持平衡。
2013年下半年前海开始卖地，当年即有5宗成功出让，2014年进入高峰，多达9宗卖出。而2015年起，前海推地宗数明显减少、设置更为严格。本次3宗商地皆瞄准金融行业500强，因准入门槛高，最终亦如期以底价瞬拍。
从出让的土地布局看，多达9宗集中于桂湾金融先导区，已引入华润、卓越、兆华斯坦等大型开发商，还有腾讯、中粮等重磅企业进驻。
目前，前海进入销售期的有卓越前海壹号和香江金融大厦，美联物业和安居客的数据显示，这些项目的售价在8万~11万元/平方米。
按照相关要求，已经出让的地块均要求在2018年之前建设完成，意味着从今年开始的3年内，将有接近300万平方米办公物业进入市场，相当于深圳中心区甲级写字楼储量的60%。
第一太平戴维斯统计数据显示，深圳中心商务区近几年甲级写字楼供应和需求在40万平方米左右。如果按照这个标准，前海的300万平方米，去化周期长达7.5年。
从注册企业数量的角度来看，截至2016年6月，深圳前海蛇口自贸片区累计注册企业突破9.7万。
“深圳前海片区将在未来两年陆续入市，2018年达到高峰，两年内整个南山区将迎来约400万平方米新增供应。前海当前确认的未来项目，已经有将近300万体量的供应，这些供应将有效满足当前注册企业的办公需求，写字楼供不应求的可能性不大。”
“当然前海自贸区也可能出现类似上海试点自贸区中企业虚拟注册的现象，导致实际需求未必会有这么高。” 第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌如是说。
深圳前海将建630万平方米的大型地下城，写字楼出租紧张情况将缓解
一座四通八达、规模庞大的地下城正在深圳前海崛起。前海管理局有关负责人近日对《经济参考报》记者说，这个被称为“前海映像”的地下城工程，将是“具有示范意义的商务中心区地下城市空间”。它以交通为核心，涵盖商业、市政设施等，使地下空间成为支撑前海发展的重要空间载体，成为与地上空间相得益彰的“城市倒影”。
根据规划，前海地下空间开发面积630万平方米（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。相关规划细节显示，未来前海将有地下停车面积400万平方米、地下公共通道及商业面积130万平方米、公共服务设施及其他面积100万平方米。
地下交通系统是“前海倒影”的核心与主体。前海规划总建设规模约2600万至3000万平方米，就业人口65万至75万人，居住人口15万至22万人。由于前海采用15分钟步行易达、国际产业社区为特色的单元开发模式，地面上路网密，但道路不宽。这与每日区内外50万人的流动量形成冲突。前海必须提供高效、便利的交通方式，才能确保前海的活力。
前海的交通将走向地下。对外快速疏通和核心区到发交通功能都由地下轨道和地下道路来承担。前海管理局规划建设处处长郭军告诉记者，前海综合规划成果规划了12条轨道，设置37个轨道站点，轨道交通是前海交通的主要运力。
围绕轨道站点，前海将建立以地下通道为主、地面通道为辅的轨道接驳通道系统， 实现轨道交通和慢行交通系统的衔接和一体化换乘，实现前海60%的地块与轨道站点直接连通，保障高峰小时约25万至35万人次的轨道接驳和轨道出行需求。
与此同时，前海还将社会车辆引导到地下行驶，规划了地下车行系统，打造“地下道路-地下联络道-地下车库”三级逐级分流系统，地下道路规划总长约5.5公里，地下联络道规划总长约3.5公里，地下道路承担中长距离快慢到发交通，地下车行联络道将串联沿线开发建设用地的车库。郭军说：“规划建设地下车行系统，可以有效地缓解地面交通压力，充分保障慢行品质。”
前海的商业将走向地下。前海规划结合轨道站点周边公共道路下方进行地下商业街开发，站点核心腹地的地块内地下商业空间相互连通，形成发散步行通道。
以在建的前海综合交通枢纽为例，该枢纽汇集了地铁1号线、5号线、11号线，以及穗莞深城际线、港深西部快线5条轨道交通线路，涵盖换乘大厅、口岸设施、出租车、停车场、地下商业及上盖物业等功能。记者看到的模型显示，其地下空间开发最深处有5层，地下一二层为商业街，地铁位于地下三层，城际轨道位于地下四层，地下三层至五层则是停车场；地面则是上盖物业，以及广场等公共空间。
前海围绕轨道枢纽站点规划了总长度约24.3公里的地下步行系统，服务地块面积达到4.78平方公里，占前海可开发建设总用地面积的64%，可服务约65万人。这些地下步行系统直接连接轨道站点周边的商场、写字楼、停车场。“在这些地下步行系统周边，地块之间的联系得到充分的实现。”郭军说。
前海的市政设施也将走向地下。包括停车位、垃圾场等公共设施很大程度上也都将在地下建设。“这不仅能释放出土地资源，还有利于美化环境。”郭军说。
记者了解到，前海共规划利用公共绿地地下空间或结合建筑物地下室空间建设13处垃圾中转站、11处变电站、10处供冷站，39处首末站，地下市政设施的总体规模将达到100万平方米。为了提高停车泊位数量，提高停车便利性，前海还采取了打通各地块地下空间，集约利用停车泊位的建设方式。例如：目前已出让的前海十九单元03街坊地块上开工建设的6栋大楼，但虽然业主不同，但按照地下空间一体化，交通组织一体化，他们将互联互通，共享共用地块下的停车泊位资源。
此外，前海还在地下修建9.2公里“E型线路”共同沟骨架，纳入给水管、再生水管、电力电缆、通信光（电）缆，预留直饮水管，通过分支管沟服务街坊地块。此举不仅便于各类管网的铺设，还改变以往各种管道各自建设、各自管理的零乱局面。
前海管理局副局长蔺宏说，前海以编织地面城市空间和街道网络的方式，编织地下空间。地下空间不再只是孤立的地下洞室，而是互联互通、充满活力的城市空间，是地上之外的城市的另一面。这将使地下空间资源利用的社会效益、经济效益和环境效益最大化。
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